29.09.2022

Росреестр

В сентябре в силу вступил Федеральный закон от 14.07.2022 N 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ), которым установлен предельно допустимый минимальный размер доли в праве на жилое помещение.

В соответствии с действующим законодательством теперь собственникам всего жилого помещения и обладателям доли в нем запрещается совершать действия, в результате которых на каждого сособственника будет приходиться менее        6 кв. м общей площади жилого помещения, пропорциональной их доле (микродоле). Кроме того, запрещено создавать, делить микродоли.

Сделки, заключенные с нарушением этого правила, признаются ничтожными и, следовательно, не будут зарегистрированы в Росреестре.

Нужно отметить, что под исключение из общего правила попадают несколько оснований приобретения микродолей. Законодатель разрешил получить в собственность микродолю в жилом помещении только в случае получения ее в силу закона, например, в порядке наследования или в случае приватизации жилого помещения, выделение долей членам семьи в рамках исполнения условий программы материнского (семейного) капитала. Поскольку доли в таком помещении в силу действующего закона должны быть выделены всем членам семьи.

Как указано в самом Законе №310-ФЗ, его нормы распространяются на отношения, возникшие после дня вступления его в силу. Следовательно, под запрет подпадают все сделки, заключенные после 1 сентября 2022 г.

Закон не имеет в данном случае обратной силы — значит, те сделки, которые были заключены до 1 сентября, но еще не прошли государственную регистрацию, не будут проверяться на предмет их соответствия введенным ограничениям по микродолям.

Большинство сделок, предметом которых является доля в жилом помещении, сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению (лишь за рядом исключений, например, это не требуется, когда все сособственники одновременно продают или дарят свои доли в квартире по одному договору).

Проверка законности нотариальной сделки при государственной регистрации в Росреестре не проводится. Однако если сделка является ничтожной, осуществление ее государственной регистрации приостанавливается (ст. 26 Закона №218-ФЗ).

Поэтому государственные регистраторы будут проверять все сделки по отчуждению долей в жилых помещениях, заключенные после 1 сентября 2022 г., в том числе нотариальные на предмет соответствия запрету по части микродолей.

Таким образом, законодательные изменения позволят предотвратить злоупотребление недобросовестных сособственников своими правами на жилое помещение и гарантировать конституционное право граждан на жилье.